Ein Immobilienmakler ist kein Notar und kein Gutachter – aber er kann trotzdem haften. Falsche Angaben im Exposé, verschwiegene Mängel, fehlerhafte Werteinschätzungen oder Versäumnisse bei der Aufklärungspflicht können zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen. Wer die Haftungsrisiken kennt, kann sie durch sorgfältige Prozesse deutlich reduzieren.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick. Für konkrete Haftungsfragen empfiehlt sich die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
Womit Makler haften können
Falsche Angaben im Exposé Die häufigste Haftungsquelle: falsche Wohnflächenangaben, fehlerhafte Baujahre, unzutreffende Angaben zu Ausstattung oder Zustand. Der Makler haftet, wenn er die Falschangabe kannte oder hätte kennen müssen. Er ist zwar nicht verpflichtet, jede Eigentümerangabe selbst zu verifizieren, muss aber nicht prüfbare Angaben als solche kennzeichnen.
Praxistipp: Angaben, die vom Eigentümer stammen und nicht eigenständig überprüft wurden, sollten im Exposé entsprechend als „laut Eigentümer" oder „lt. Unterlagen" gekennzeichnet sein.
Verschwiegene Mängel Wenn der Makler einen Mangel kennt und ihn dem Kaufinteressenten nicht mitteilt, kann er haften – auch wenn der Verkäufer ihn zur Geheimhaltung angewiesen hat. Arglistiges Verschweigen eines bekannten Mangels ist stets haftungsrelevant. Was der Makler nicht wusste und nicht hätte wissen müssen, begründet hingegen grundsätzlich keine Haftung.
Fehlerhafte Marktbewertung Wer eine Immobilienbewertung erstellt und dabei grob fahrlässig vorgeht – etwa ohne Marktrecherche oder bei offensichtlich falschen Vergleichswerten –, kann bei späterem Schaden haftbar gemacht werden. Eine Bewertung ist keine Garantie, aber eine sorgfältige Grundlage.
Verletzung der Aufklärungspflicht Makler haben eine vorvertragliche Aufklärungspflicht: Wesentliche Informationen, die für die Kaufentscheidung relevant sind und dem Makler bekannt sind, müssen dem Interessenten mitgeteilt werden. Dazu gehören beispielsweise bekannte bauliche Mängel, laufende Gerichtsverfahren oder Informationen über die Eigentümergemeinschaft bei WEG-Einheiten.
Was Makler schützt
Vollständige und korrekte Datenbasis Der wichtigste Schutz ist eine sorgfältige Datenpflege: Alle Objektangaben im Exposé sollten auf verifizierten Unterlagen basieren. Was aus Eigentümerangaben stammt, sollte als solches kenntlich gemacht werden. Wie vollständige Exposé-Daten aufgebaut werden, erklärt der Artikel Was gehört in ein gutes Immobilien-Exposé?.
Lückenlose Dokumentation Wer dokumentiert, was er wann gewusst hat, ist im Streitfall besser aufgestellt. In Empro wird jede Aktivität am Deal mit Zeitstempel protokolliert – das schafft eine nachvollziehbare Versandhistorie und belegt, welche Unterlagen wann weitergegeben wurden. Wie der Maklervertrag rechtssicher gestaltet wird, erklärt der Artikel Maklervertrag: Pflichtinhalte, Formvorgaben und häufige Fehler.
Vermögensschadenshaftpflichtversicherung Eine Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden ist für Immobilienmakler dringend empfohlen – gesetzlich vorgeschrieben ist sie für Makler jedoch nicht. Anders bei Wohnimmobilienverwaltern: Für sie schreibt § 34c GewO den Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtend vor. Sie deckt Schäden ab, die durch fehlerhafte Beratung oder Falschangaben entstehen.
Klare Vertragsgestaltung Haftungsausschlüsse im Maklervertrag können das Risiko begrenzen – aber nicht vollständig ausschließen. Arglistig verschwiegene Mängel lassen sich vertraglich nicht ausschließen.
Häufige Fragen
Haftet ein Makler für falsche Angaben im Exposé?
Ja, wenn er die Falschangabe kannte oder hätte kennen müssen. Angaben, die nicht eigenständig verifiziert wurden, sollten als „laut Eigentümer" oder „lt. Unterlagen" gekennzeichnet sein.
Haftet ein Makler für verschwiegene Mängel?
Wenn der Makler einen Mangel kannte und ihn verschwiegen hat, ja. Arglistiges Verschweigen ist immer haftungsrelevant. Was der Makler nicht wusste und nicht hätte wissen müssen, begründet keine Haftung.
Welche Versicherung sollte ein Makler haben?
Eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung – sie deckt Schäden durch fehlerhafte Beratung und Falschangaben ab. Für Immobilienmakler gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. Für Wohnimmobilienverwalter ist sie nach § 34c GewO Pflicht.
Fazit
Haftungsrisiken für Makler entstehen fast immer dort, wo Sorgfalt fehlt: ungenaue Exposé-Daten, nicht weitergegebene Informationen, fehlende Dokumentation. Wer sorgfältig arbeitet, seine Angaben belegt und seine Prozesse strukturiert, minimiert das Haftungsrisiko erheblich – und schafft gleichzeitig Vertrauen bei Eigentümern und Käufern.