Das Exposé ist das erste und oft einzige Dokument, das über eine Anfrage entscheidet. Interessenten sehen täglich Dutzende von Angeboten – ein Exposé, das wichtige Informationen weglässt, unklare Bilder zeigt oder mit nichtssagenden Texten arbeitet, erzeugt keine Anfragen. Ein gutes Exposé dagegen beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor sie gestellt werden.
Was ein Immobilien-Exposé ist
Ein Immobilien-Exposé ist das zentrale Vermarktungsdokument für ein Objekt. Es enthält alle relevanten Informationen, die ein Kaufinteressent für eine erste Einschätzung braucht: Objektdaten, Lage, Ausstattung, Preis und Kontaktmöglichkeit. Das Exposé wird über Portale veröffentlicht, per E-Mail an Interessenten versendet und bildet die Grundlage für Besichtigungsanfragen.
Die Pflichtangaben – rechtliche Basis
Seit der Energieeinsparverordnung und dem Gebäudeenergiegesetz sind bestimmte Angaben im Exposé gesetzlich verpflichtend. Wer sie weglässt, riskiert Abmahnungen. Zu den Pflichtangaben zählen:
- Energieausweis-Daten: Energieeffizienzklasse, Endenergieverbrauch oder -bedarf, Heizungsart und wesentlicher Energieträger
- Wohnfläche in Quadratmetern
- Baujahr des Gebäudes
- Maklerangaben mit vollständiger Firmierung und Provisionshinweis
Diese Angaben müssen bereits in der Anzeige auf Portalen erscheinen – nicht erst auf Nachfrage.
Inhalt und Aufbau eines vollständigen Exposés
Über die Pflichtangaben hinaus sollte ein gutes Exposé folgende Elemente enthalten:
- Objektdaten: Zimmeranzahl, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Etage, Baujahr, Ausstattungsmerkmale (Balkon, Keller, Garage, Aufzug)
- Lagebeschreibung: Ortsteil, Infrastruktur, Verkehrsanbindung, besondere Lagevorteile
- Zustand und Ausstattung: Renovierungszustand, Bodenbeläge, Heizungsanlage, Küche, Bad
- Kaufpreis und Nebenkosten-Hinweis
- Kontaktdaten des Maklers mit direkter Durchwahl oder E-Mail
Die Reihenfolge folgt der Entscheidungslogik des Interessenten: Preis und Lage zuerst, Details danach.
Bilder als zentrales Element
Bilder sind das Erste, was Interessenten wahrnehmen – noch vor dem Text. Schlechte Bilder kosten Anfragen, die kein noch so guter Beschreibungstext zurückgewinnt. Ein professionelles Exposé enthält:
- Außenansicht des Gebäudes (Fassade, Eingang)
- Alle Haupträume in angemessener Bildqualität
- Küche und Bad als Entscheidungsräume
- Grundriss, wenn vorhanden
- Besondere Merkmale (Terrasse, Garten, Ausblick)
Die Bildauswahl und -reihenfolge sollte den Interessenten gedanklich durch das Objekt führen. Typische Fehler beim Einsatz von Bildern beschreibt der Artikel Typische Fehler im Immobilien-Exposé – und wie Makler sie vermeiden.
Beschreibungstext: Konkret statt generisch
Der Freitext ist der einzige Teil des Exposés, der echte Persönlichkeit transportieren kann. Floskeln wie „gepflegte Wohnlage" oder „helle Räume" sagen wenig – sie könnten für jedes Objekt stehen. Ein guter Beschreibungstext benennt konkret, was dieses Objekt auszeichnet: die ruhige Lage am Ende einer Sackgasse, die kürzlich erneuerte Heizungsanlage, der unverbaubare Blick.
200 bis 400 Wörter sind in der Regel ausreichend. Entscheidend ist nicht die Länge, sondern die Substanz. Wie Makler überzeugende Beschreibungstexte formulieren, erklärt der Artikel Exposé-Text schreiben: So formulieren Makler überzeugend.
Häufige Fragen
Was sind die Pflichtangaben in einem Immobilien-Exposé?
Zu den Pflichtangaben zählen Energieausweis-Daten (Effizienzklasse, Verbrauch, Heizungsart), Wohnfläche, Baujahr, Kaufpreis und vollständige Maklerangaben inklusive Provisionshinweis. Fehlende Pflichtangaben können rechtliche Konsequenzen haben.
Wie viele Bilder sollte ein Immobilien-Exposé enthalten?
Ein gutes Exposé enthält mindestens 8 bis 12 hochwertige Bilder: Außenansicht, Eingang, alle Haupträume, Küche, Bad und besondere Merkmale. Die Reihenfolge sollte den Interessenten logisch durch das Objekt führen.
Wie lang sollte der Beschreibungstext im Exposé sein?
Ein Beschreibungstext von 200 bis 400 Wörtern ist in der Regel ausreichend. Entscheidend ist nicht die Länge, sondern die Konkretheit: Was macht dieses Objekt besonders? Generische Floskeln verschlechtern den Eindruck.
Fazit
Ein gutes Immobilien-Exposé ist kein Zufallsprodukt. Es entsteht aus vollständigen Daten, professionellen Bildern, einem konkreten Beschreibungstext und einem klaren Handlungsimpuls am Ende. Wer diese Grundlage systematisch sicherstellt, erzeugt mehr Anfragen – bei gleichem Objekt und gleichem Markt.