Der Energieausweis ist einer der häufigsten Streitpunkte im Makleralltag: Daten fehlen im Exposé, der Ausweis liegt bei der Besichtigung nicht vor, oder die falschen Werte wurden eingetragen. Dabei sind die Pflichten klar geregelt – und die Konsequenzen bei Verstößen erheblich.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick. Für die rechtssichere Umsetzung im Einzelfall empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt.
Rechtliche Grundlage: GEG und EnEV
Die Pflicht zum Energieausweis ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das seit November 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Das GEG schreibt vor, dass bei Verkauf und Vermietung von Gebäuden ein gültiger Energieausweis vorhanden sein und potenziellen Käufern bzw. Mietern zugänglich gemacht werden muss.
Pflichtangaben im Exposé und in Anzeigen
Bereits in der Immobilienanzeige – ob auf Portalen oder im Exposé – müssen folgende Angaben aus dem Energieausweis erscheinen:
- Art des Energieausweises: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- Energieverbrauchskennwert oder Energiebedarfskennwert in kWh/(m²·a)
- Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Wärmepumpe)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Diese Angaben müssen in der Anzeige sichtbar sein – nicht erst auf Nachfrage. Fehlen sie, riskiert der Makler Abmahnungen durch Wettbewerbsverbände und Bußgelder nach GEG. Was vollständige Pflichtangaben im Exposé insgesamt ausmachen, erklärt der Artikel Was gehört in ein gutes Immobilien-Exposé?.
Vorlage bei der Besichtigung
Bei jeder Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden – nicht erst wenn danach gefragt wird. Eine Kopie oder das Original muss beim Termin vorhanden sein. Der Interessent hat außerdem das Recht auf eine Kopie.
In der Praxis bedeutet das: Der Energieausweis gehört in die Unterlagenmappe, die der Makler zur Besichtigung mitbringt – zusammen mit Grundriss, Exposé und Nebenkostenübersicht.
Übergabe beim Verkauf
Spätestens beim Notartermin muss dem Käufer der Energieausweis übergeben werden – entweder das Original oder eine Kopie. Diese Pflicht trifft in erster Linie den Verkäufer, in der Praxis koordiniert der Makler die Übergabe.
Welcher Energieausweis gilt wann?
Es gibt zwei Arten:
- Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Günstiger, aber abhängig vom Nutzerverhalten.
- Bedarfsausweis: Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes (Dämmung, Heizungsanlage). Aufwändiger, aber objektiver.
Für Gebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977 (ohne Sanierung auf EnEV-Niveau) ist grundsätzlich der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Saubere Datenpflege verhindert Fehler
Die häufigste Fehlerquelle ist nicht Unwissenheit, sondern lückenhafter Datenstand: Der Energieausweis liegt vor, die Werte wurden aber nicht vollständig ins System übertragen. In Empro lassen sich alle Energieausweis-Pflichtfelder direkt am Objekt hinterlegen – so werden sie automatisch in jedes Exposé übernommen. Was typische Fehler im Exposé-Prozess auslöst und wie man sie systematisch vermeidet, zeigt der Artikel Typische Fehler im Immobilien-Exposé – und wie Makler sie vermeiden.
Häufige Fragen
Welche Energieausweis-Daten müssen im Exposé stehen?
Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Alle fünf Angaben müssen in der Anzeige sichtbar sein.
Wann muss der Energieausweis bei einer Besichtigung vorgelegt werden?
Unaufgefordert bei jeder Besichtigung. Das Original oder eine Kopie muss beim Termin vorhanden sein.
Was kostet ein Verstoß gegen die Energieausweis-Pflicht?
Bußgelder bis zu 10.000 Euro pro Verstoß nach GEG, zusätzlich Abmahnungen durch Wettbewerbsverbände möglich.
Fazit
Die Energieausweis-Pflicht ist klar geregelt und regelmäßig Gegenstand von Abmahnungen. Wer die Pflichtangaben vollständig im System pflegt, den Ausweis zur Besichtigung mitbringt und die Übergabe beim Notartermin koordiniert, erfüllt die gesetzlichen Anforderungen – ohne zusätzlichen Aufwand im Einzelfall.