Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein neues Provisionsrecht: der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Was vorher regional sehr unterschiedlich gehandhabt wurde, ist nun bundesweit geregelt. Für Makler bedeutet das klare Vorgaben – sowohl für die Vertragsgestaltung als auch für die Pflichtangaben im Exposé.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick. Für konkrete rechtliche Fragen empfiehlt sich die Beratung durch einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt.
Was sich 2020 geändert hat
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (§§ 656a–656d BGB) brachte zwei wesentliche Neuerungen:
1. Halbteilungsgrundsatz: Wenn beide Parteien – Käufer und Verkäufer – eine Provision zahlen sollen, müssen sie gleich viel zahlen. Der Käufer darf maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Eine Konstruktion, bei der der Käufer die gesamte Provision trägt und der Verkäufer nichts zahlt, ist nicht mehr zulässig.
2. Textformerfordernis: Maklerverträge beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen in Textform geschlossen werden – mündliche Verträge reichen hier nicht mehr.
Was beim Bestellerprinzip in der Vermietung gilt
In der Wohnraumvermietung gilt das vollständige Bestellerprinzip seit 2015: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Beauftragt der Vermieter den Makler, kann er die Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Beauftragt der Mieter den Makler, zahlt er selbst.
Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien und beim Grundstücksverkauf gelten die neuen Regeln nicht zwingend – dort ist die Provisionsverteilung weiterhin frei verhandelbar.
Pflichtangaben im Exposé
Makler sind verpflichtet, in Immobilienanzeigen – und damit auch im Exposé – folgende Angaben zur Provision zu machen:
- Höhe der Provision (in Prozent des Kaufpreises oder als Betrag, inkl. MwSt.)
- Angabe, wer die Provision zahlt (Käufer, Verkäufer oder beide)
- Bei geteilter Provision: jeweilige Höhe für Käufer und Verkäufer
Fehlende oder unvollständige Provisionsangaben können abgemahnt werden. Was vollständige Pflichtangaben im Exposé ausmachen, erklärt der Artikel Was gehört in ein gutes Immobilien-Exposé?.
Praktische Umsetzung mit Empro
Eine korrekte und vollständige Provisionsangabe beginnt im System: Wenn die Provisionsdaten sauber im Objektdatensatz hinterlegt sind, werden sie automatisch in jedes Exposé übernommen – keine manuelle Nachpflege, keine vergessenen Angaben. In Empro lassen sich Provisionsfelder standardmäßig vorbelegen, sodass bei der Exposé-Erstellung keine Pflichtangabe fehlt. Das reduziert Fehlerquellen und schützt vor Abmahnungen.
Häufige Fragen
Was ist das Bestellerprinzip bei Immobilien?
Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, dessen Provision zahlt. In der Vermietung gilt es vollständig seit 2015. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Käufer und Verkäufer teilen die Provision gleichmäßig.
Wie hoch darf die Maklerprovision beim Verkauf sein?
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Üblich sind 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt. Seit 2020 muss die Provision hälftig geteilt werden – der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
Muss die Provision im Exposé angegeben werden?
Ja. Höhe und Zahlungspflicht müssen in Anzeigen und Exposés angegeben werden. Fehlende Provisionsangaben können abgemahnt werden.
Fazit
Das Provisionsrecht beim Immobilienverkauf ist seit 2020 bundesweit einheitlich geregelt. Makler, die die Halbteilungspflicht und die Textformvorschrift kennen und ihre Exposés mit vollständigen Provisionsangaben versehen, sind rechtlich abgesichert – und wirken gegenüber Eigentümern und Käufern professionell.