Kaufinteressenten ernst nehmen bedeutet auch, ihre Zahlungsfähigkeit zu prüfen. Wer ein Objekt bis kurz vor den Notartermin begleitet und dann feststellt, dass die Finanzierung scheitert, verliert Zeit, Vertrauen und im schlimmsten Fall das Mandat. Eine strukturierte Bonitätsprüfung ist kein Ausdruck von Misstrauen – sie ist professionelles Vorgehen im Interesse aller Beteiligten.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick. Für individuelle Fragen zu Datenschutz oder rechtlicher Zulässigkeit empfiehlt sich die Beratung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt.
Wann die Bonitätsprüfung sinnvoll ist
Die Bonitätsprüfung gehört nicht an den Anfang des Prozesses, sondern in die Phase, in der ernsthaftes Kaufinteresse erkennbar ist – nach einer oder mehreren Besichtigungen und bevor ein Kaufangebot konkretisiert wird. Wer zu früh fragt, riskiert, Interessenten abzuschrecken. Wer zu spät prüft, verschwendet Zeit des Verkäufers und des Maklers.
Ein bewährter Zeitpunkt: nach der zweiten Besichtigung, wenn der Interessent aktiv nach dem nächsten Schritt fragt. Spätestens bevor der Makler das Objekt für einen konkreten Interessenten aus der aktiven Vermarktung nimmt, sollte eine grundlegende Einschätzung der Finanzierungssituation vorliegen. Wie die Besichtigung selbst strukturiert abläuft, erklärt der Artikel Immobilien-Besichtigung: Vorbereitung, Ablauf und häufige Fehler.
Welche Unterlagen Makler verlangen dürfen
Es gibt keinen abschließenden gesetzlichen Katalog, aber die Praxis hat sich auf eine Reihe zulässiger Nachweise eingespielt:
- SCHUFA-Selbstauskunft: Die kostenfreie Selbstauskunft des Interessenten (einmal pro Jahr) ist das gängigste Instrument. Der Makler darf sie verlangen, wenn der Interessent zugestimmt hat.
- Gehaltsnachweis oder Einkommensteuerbescheid: Bei Angestellten die letzten zwei bis drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen der Steuerbescheid der letzten zwei Jahre.
- Eigenkapitalnachweis: Kontoauszug oder Depotauszug, der belegt, dass ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Der Nachweis darf geschwärzt werden – nur der relevante Saldo muss erkennbar sein.
- Bankauskunft oder Finanzierungsbestätigung: Ein Schreiben der Bank, das die grundsätzliche Finanzierungsbereitschaft bestätigt, ohne eine bindende Kreditzusage darzustellen.
Der Makler sollte keine Unterlagen verlangen, die für die konkrete Kaufentscheidung nicht notwendig sind. Je sensibler das Dokument, desto klarer muss der Bezug zur Transaktion sein.
Was datenschutzrechtlich gilt
Die Rechtsgrundlage für die Verarbeitung von Bonitätsunterlagen ist in der Regel Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO – Datenverarbeitung zur Vertragsanbahnung. Der Interessent steht kurz vor einem potenziellen Kaufvertrag; die Prüfung seiner Zahlungsfähigkeit ist ein legitimer Schritt in diesem Prozess.
Wichtig: Die Unterlagen dürfen ausschließlich für diesen Zweck verwendet werden. Eine Weitergabe an den Verkäufer ist grundsätzlich möglich, wenn der Interessent darüber informiert wurde – eine Weitergabe an Dritte ohne Wissen des Betroffenen ist unzulässig. Nach Abschluss des Vermarktungsprozesses – egal ob mit oder ohne Vertragsschluss – sollten Bonitätsunterlagen gelöscht werden, sobald kein berechtigtes Interesse mehr besteht. Empfehlung: spätestens nach 6 bis 12 Monaten, analog zu anderen Interessentendaten.
Die Bonitätsprüfung überschneidet sich zeitlich mit der Identifizierungspflicht nach dem Geldwäschegesetz. Beides gehört in denselben Prozessschritt. Was das GwG konkret von Maklern verlangt, erklärt der Artikel Geldwäschegesetz für Immobilienmakler: Pflichten und Praxis.
Wie der Prozess in der Praxis aussieht
Ein strukturierter Ablauf verhindert, dass die Bonitätsprüfung zum Gesprächsabbruch führt:
- Einleitung im Gespräch: Der Makler erklärt dem Interessenten, dass ein Kaufangebot eine kurze Finanzierungsbestätigung voraussetzt – als Standard, nicht als Sonderfall.
- Anforderung der Unterlagen: Per E-Mail mit einer konkreten Liste der benötigten Dokumente. Im selben Schritt: Datenschutzhinweis zur Verarbeitung der Unterlagen.
- Prüfung und Dokumentation: Unterlagen prüfen, Ergebnis am Deal dokumentieren. In Empro können Bonitätsunterlagen direkt am jeweiligen Deal abgelegt werden – mit Zeitstempel und klarem Bezug zum Vorgang.
- Weitergabe an den Verkäufer: Nur nach Absprache mit dem Interessenten und in der Regel auf das Wesentliche reduziert, zum Beispiel nur die Finanzierungsbestätigung statt des vollständigen Gehaltsnachweises.
- Löschung: Nach Abschluss des Vorgangs Unterlagen fristgerecht löschen oder dokumentieren, warum eine längere Aufbewahrung erforderlich ist.
Häufige Fragen
Darf ein Makler eine SCHUFA-Auskunft verlangen?
Ja, wenn der Interessent zustimmt. Die Selbstauskunft ist das gängigste und rechtssicherste Instrument. Eine Bonitätsprüfung ohne Zustimmung des Betroffenen ist datenschutzrechtlich nicht zulässig.
Muss ein Kaufinteressent Bonitätsunterlagen vorlegen?
Rechtlich verpflichtet ist er nicht. Der Makler kann aber den nächsten Prozessschritt – Kaufangebot oder Reservierungsvereinbarung – davon abhängig machen. In der Praxis ist das eine normale und akzeptierte Voraussetzung, wenn sie verständlich kommuniziert wird.
Wie lange darf der Makler Bonitätsunterlagen aufbewahren?
So lange ein berechtigtes Interesse besteht – bei laufendem Kaufprozess bis zum Abschluss oder Abbruch. Danach sollten die Unterlagen spätestens nach 6 bis 12 Monaten gelöscht werden, analog zu anderen Interessentendaten.
Fazit
Eine strukturierte Bonitätsprüfung schützt den Verkäufer vor geplatzten Kaufverträgen, den Interessenten vor einer übereilten Entscheidung und den Makler vor unnötigem Haftungsrisiko. Wer den Prozess einmal sauber aufbaut – mit klarem Zeitpunkt, standardisierten Unterlagen und datenschutzkonformer Handhabung – spart im Alltag Zeit und schafft Vertrauen auf beiden Seiten.